نرخ خانه هم کاهش می یابد، حتما؛ قطعا! / واقعیت چیست؟

بورس 24: این یک واقعیت تلخ است و چاره دیگری نیست، اما باید اعتراف کرد که در شرایط کنونی اقتصادی، خانه‌ دار شدن در تهران تبدیل به امری بس دشوار شده است.

بر اساس گزارش‌ های رسمی قیمت میانگین هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در آبان‌ ماه به ۹ میلیون و ۱۸۰ هزار تومان رسیده است. این قیمت رشد ۹۱.۵ درصدی در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته را نشان می‌ دهد. 

این در حالی است که افکار عمومی انتظار دارد با کاهش نسبی قیمت دلار در هفته‌ های اخیر قیمت خانه نیز کاهش یابد.

قیمت مسکن از اوایل امسال شاهد رشدی چند برابری نسبت به سال گذشته بوده است. این رشد آن‌چنان سریع و ناگهانی بود که بسیاری از افرادی را که در آستانه خانه‌دار شدن بودند از این آرزو دور کرد. همچنین به دنبال گران شدن قیمت آپارتمان در شهر بهای اجاره هم بالا رفت به طوری که بسیاری از مستأجران مجبور شدند در مناطق دیگر شهر با قیمت پایین‌تر به دنبال مورد اجاره خود باشند.

در این حوزه نیز آمار موجود نشان می‌ دهد شاخص کرایه مسکن در شهر تهران در مقایسه با مدت مشابه سال قبل حدود ۱۷ درصد افزایش یافته است. حتی کار به قدری بالا گرفت که برخی از اجاره‌نشینان به شهر‌های اطراف تهران مهاجرت کردند، چرا که قدرت اجاره‌ خانه در پایتخت را نداشتند.

همه این اتفاقات موجب شد در برابر افزایش ماهانه قیمت در تهران تعداد معاملات صورت گرفته نیز کاهش یابد. تعداد معاملات صورت گرفته در آبان‌ ماه امسال ۶ هزار ۹۰۰ فقره بوده است که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته کاهش ۵۳.۶ درصدی را نشان می‌ دهد.

بازار به کدام سمت می‌ رود؟

در هفته گذشته قیمت دلار با توجه به سیاست‌های اتخاذ شده از سوی بانک مرکزی شاهد کاهش بود و موجب شد تا دلار در کانال ۱۰ هزار تومان قرار بگیرد. کاهش قیمت دلار این توقع را در بین مردم به وجود آورده است که قیمت اقلام و کالا‌های ریز و درشت و از جمله مسکن کاهش یابد.

این در حالی است که شواهد نشان می‌دهد در صورت تثبیت قیمت دلار در شرایط فعلی قیمت مسکن کاهش نخواهد یافت بلکه بیشتر از مقدار فعلی نخواهد شد. رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان این‌ که معتقدم تلاطم بازار مسکن در حال فروکش است، به «ایسنا» گفته است: «اگر به تجربه سال ۱۳۹۱ دقت کنیم سه برابر شدن قیمت ارز به ایجاد شوک قیمتی و افت معاملات در بازار مسکن منجر شد، اما بعد از مدتی وضع به حالت عادی برگشت. در حال حاضر نیز همان اتفاق تکرار شده و انتظار داریم در ماه‌های آینده اوضاع بهتر شود.»

مصطفی‌ قلی خسروی ادامه داد: «از انتهای سال گذشته مردم سپرده‌ های خود را از بانک بیرون کشیدند و به خرید ارز، طلا و مسکن رو آوردند. در این مقطع زمانی برخی سرمایه‌ گذاران به قصد فروش یا اجاره اقدام به خرید مسکن کردند. اما هم‌ اکنون آن تب و تاب خوابیده و بازار به مصرف‌ کنندگان واقعی رسیده و پیش‌ بینی این است که بازار ملک تا پایان سال به ثبات قیمتی برسد و احتمال افزایش قیمت‌ ها بعید است.

سپس متقاضیان واقعی به تدریج وارد بازار مسکن می‌شوند.» این در حالی است که برخی از کارشناسان افزایش تسهیلات خرید مسکن را گامی برای ارتقای قدرت مردم در خرید مسکن و خروج از وضعیت فعلی می‌ دانند.

فعالان بازار چه می‌ گویند؟ 

با وجود اظهارات کارشناسان و مسوولان اتحادیه املاک باید برای دریافت اطلاعات میدانی‌تر به سراغ مشاوران املاک سطح شهر نیز رفت. آقای سیدمحسن طباطبائی، یکی از مشاوران املاک در منطقه ۱۱ تهران درباره قیمت آپارتمان نوساز در این منطقه و محله‌ های امیریه و منیریه به «صبح‌ نو» می‌گوید: «در حال حاضر قیمت آپارتمان نوساز در محله‌های منیریه و امیریه ۱۱ تا ۱۴ میلیون تومان و با توجه به موقعیت ملک و امکانات در نوسان است. قیمت آپارتمان چندساله نیز به ازای هر سال ساخت حدود ۲۰۰ هزار تومان کمتر از این مقدار است.»

وی درباره میزان خرید و فروش و معاملات نهایی شده در این بازار می‌گوید: «در حال حاضر تعداد معاملات بسیار کم شده است. چراکه نقدینگی مردم پاسخگوی خرید آپارتمان با این قیمت‌ ها نیست. برخی هم هستند که تلاش می‌ کنند با هر وام و قسطی و فروش دارایی‌های دیگر خود ملکی را برای خود تهیه کنند.

در مقابل هم برخی پول آورده‌ ای دارند که اصلاً به قیمت هرمترمربع توجهی ندارند و فقط می‌ خواهند آپارتمانی را بخرند.»

او درباره برخی اظهارات درباره دلال‌بازی در بازار می‌گوید: «حقیقت اینکه ما خیلی به این مسأله توجه نداریم و متوجه نمی‌شویم چراکه احتمال دارد فردی امروز در بنگاه ما معامله‌ ای را انجام دهد و حتی چند روز یا چند ماه بعد در بنگاه دیگری برای فروش عرضه کند.»

او درباره پیش‌ بینی قیمت آپارتمان در بازار فعلی نیز می‌گوید: «بعید است که قیمت ملک پایین بیاید. نکته اول اینکه در لوازم مورد نیاز برای ساخت و ساز تنها آهن با کمی کاهش قیمت مواجه بوده است.

بقیه مصالح ساختمانی و ابزارآلات مورد نیاز نه تنها پایین نیامده‌اند حتی قیمت‌شان بالاتر هم رفته است. این را هم در نظر بگیرید که ساخت یک ساختمان چهار طبقه به طور میانگین دو سال تا تحویل نهایی زمان نیاز دارد.

نکته دیگر اینکه شاهد کمبود در عرضه آپارتمان نوساز هستیم. این درحالی است که مجوز‌های صادره از سوی شهرداری هم کم شده و حتی گفته می‌شود شهرداری دیگر جواز چهار طبقه بیشتر صادر نخواهد کرد. همه این اتفاقات موجب می‌شود که قیمت‌ها کاهش نیابد.»

بازاری که هنوز مشتری دارد 

در هشت ماه ابتدای امسال ۹۱ هزار و ۱۰۰ واحد مسکونی در تهران معامله شده است که کاهش حدود ۲۰ درصدی در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته را نشان می‌دهد. در این تعداد واحد‌های با عمر کمتر از پنج سال ساخت حدود ۴۴ درصد از معاملات را به خود اختصاص داده‌ اند.

توزیع شمار معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در آبان‌ماه نشان می‌دهد از میان مناطق ۲۲‌گانه شهر تهران، منطقه پنج با سهم ۷/۱۵ درصدی از کل معاملات، بیشترین قرارداد‌های مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است، مناطق دو و چهار به ترتیب با سهم‌ های ۴/۹ و ۸/۸ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته اند.

منبع: روزنامه صبح نو