دست بالا با موجر یا مستاجر ؟ دو آمار متفاوت از بازار اجاره مسکن که هر دو را مرکز آمار منتشر کرده بیانگر شکل گیری اوضاع جالب در این بازار است...

بورس 24 : دو آمار متفاوت از بازار اجاره مسکن که هر دو را مرکز آمار منتشر کرده بیانگر شکل گیری اوضاع جالب در این بازار است.

این دو آمار می گوید اگر مستاجرها آگاهانه (با اطلاع از خطوط جدید بازار و معاملات اجاره) اقدام کنند دست بالا را در امضای قرارداد اجاره دارند در غیر اینصورت،‌ موجران کماکان حرف آخر را در تعیین رقم اجاره بها برای سال جدید خواهند زد!

خطوط جدید شکل دهنده معاملات بازار اجاره، خانه های نوساز و همچنین خانه های اجاره اولی را در موضع ضعف نسبت به خانه های تحت سکونت مستاجر قرار داده است.

کسانی که در سال جاری برای اولین بار خانه خود را اجاره می دهند یا کسانی که با تخلیه مستاجر از خانه شان، آنجا را به مستاجر جدید اجاره می دهند در وضعیت تنگنا قرار دارند نسبت به موجران موجود. موجران موجود کسانی هستند که مستاجر در خانه آن ها ساکن است و در عین حال قراردادشان با آن مستاجر به اتمام رسیده است.

عرضه خانه اجاره ای طی ماه های گذشته در بازار اجاره مسکن افزایش پیدا کرده است. این افزایش بخاطر فروش نرفتن واحدهای مسکونی فروشی و همچنین میل نداشتن بساز و بفروش ها به فروش واحدهایشان است.

همچنین جمعیتی که در نیمه اول امسال و سال گذشته اقدام به سرمایه گذاری ملکی کرد، الان به شدت مشتاق به عرضه املاک خود به بازار اجاره است تا از درآمد (عایدی) ماهانه قابل توجهی از محل اجاره بهای ملک دوم یا چندم خود بهره مند شود.

ارقام اجاره بها در تهران و دیگر شهرها به گونه ای است که با توجه به شرایط وخیم اقتصادی (گرانی کالاها و خدمات)، می تواند بخشی از هزینه های زندگی مالکان را پوشش دهد.

بنابراین عرضه واحدهای اجاره ای رو به افزایش است. در این حالت، تعداد موجران در شهرها زیاد شده است. بنابراین مستاجرانی که از موجران خانه های اجاره اولی، خانه اجاره می کنند دست بالا را دارند و می توانند بواسطه رقابت شکل گرفته در این بازار برای اجاره سریع واحد، خانه اجاره ای را با کمترین رشد اجاره بها دریافت کنند.

اما این وضعیت برای تمدید اجاره نامه در همان محل سکونت فعلی مستاجرها مصداق ندارد!

مستاجرهایی که در پایان قرارداد اجاره شان در سال جاری، می خواهند قرارداد سال دوم را بدون تصمیم به جابجایی، امضا کنند همچنان در موضع ضعف در مقابل موجر قرار دارند و نمی توانند اجاره نامه سال دوم را با کمترین رشد اجاره بها به سرانجام برسانند.

این خطوط جدید بازار اجاره می گوید این بازار دیگر مثل گذشته عمل نمی کند و سود مستاجر در تمدید اجاره نامه سال اول و سال دوم و سال های بعد نیست بلکه در مناسبات جدید، نفع مستاجران در اجاره نشینی یکساله و جابجایی در سال بعد است!

طی سال های گذشته و سال های دورتر یک اصطلاح عرفی در بازار اجاره نشینی رایج شده بود؛ اینکه هزینه جابجا شدن مستاجر بیشتر از هزینه ماندن در خانه اجاره ای است.اما این عرف دیگر جواب نمی دهد.اطلاعات مرکز آمار این بهم خوردن مناسبات بازار اجاره نشینی را تایید می کند.

پاییز امسال در حالیکه متوسط اجاره بها در قراردادهای جدید مالک و مستاجر در کشور 26 درصد افزایش پیدا کرد این رشد برای قراردادهای تمدید شده 31 درصد بود.

تابستان امسال هم رشد اجاره بها در قراردادهای تمدیدی بیشتر از نرخ رشد اجاره بها در اجاره نامه های جدید بود.

در تابستان امسال متوسط اجاره بهای مسکن در کشور برای مستاجرهایی که اجاره نامه های خود را تمدید کردند 27 درصد افزایش یافت. اما برای مستاجرهایی که با موجر اولی اجاره نامه امضا کردند میزان رشد اجاره بها 23 درصد بود.این وضعیت تا پایان امسال در بازار اجاره مسکن ادامه پیدا می کند.

از آنجا که تا پایان امسال سازنده های مسکن بخاطر رکود معاملات خرید تمایلی به فروش نخواهند داشت، عرضه خانه نوساز به بازار اجاره کماکان رو به افزایش خواهد بود و در نتیجه معاملات اجاره در واحدهای نوساز با اجاره بهای کمتر نسبت به معاملات اجاره خانه های دست چندم اجاره ای انجام می شود.در تهران متوسط اجاره بهای یک خانه 50 متری از 2 میلیون تومان در ماه گذشته است.

چون که نسبت قیمت مسکن به اجاره بها در تهران کاملاً بهم خورده است، اجاره بها تا پایان امسال باز هم افزایش پیدا می کند تا نسبت دوباره برقرار شود.در یکسال گذشته تقاضا نیز در بازار اجاره مسکن افزایش پیدا کرد و علت آن، ناتوانی خانه اولی ها از خرید مسکن است.