تعداد معاملات خرید و فروش آپارتمان های مسکونی در تهران از نصف معاملاتی که در ماه های فروردین (ماه تعطیلی بازارها) انجام می شود هم کمتر شده است اما در همین رکود شدید معاملات مسکن خریدارانی در بازار حضور دارند که اگر خوراک برای آن ها مهیا باشد، معاملات وارد رونق می شود! در ماه های اخیر از هر ١٠ نفر خریدار مسکن در تهران ٣ نفر سراغ واحدهای مسکونی ریزمتراژ رفته اند. واحدهای ریزمتراژ به خانه هایی گفته می شود که مساحتی کمتر از ۶٠ مترمربع دارند. بالاترین سهم فروش در ردیف های مساحتی واحدهای مسکونی در تهران به واحدهای ۴٠ تا ۶٠ مترمربع اختصاص دارد که ٣٠ درصد است. واحدهای کمتر از ۴٠ درصد هیچ سهمی در فروش ندارند چون تعداد این واحدها در بازار بسیار کم و اغلب غیر قابل فروش هستند.

بورس 24 : تعداد معاملات خرید و فروش آپارتمان های مسکونی در تهران از نصف معاملاتی که در ماه های فروردین (ماه تعطیلی بازارها) انجام می شود هم کمتر شده است اما در همین رکود شدید معاملات مسکن خریدارانی در بازار حضور دارند که اگر خوراک برای آن ها مهیا باشد، معاملات وارد رونق می شود!

در ماه های اخیر از هر 10 نفر خریدار مسکن در تهران 3 نفر سراغ واحدهای مسکونی ریزمتراژ رفته اند. واحدهای ریزمتراژ به خانه هایی گفته می شود که مساحتی کمتر از 60 مترمربع دارند. بالاترین سهم فروش در ردیف های مساحتی واحدهای مسکونی در تهران به واحدهای 40 تا 60 مترمربع اختصاص دارد که 30 درصد است. واحدهای کمتر از 40 درصد هیچ سهمی در فروش ندارند چون تعداد این واحدها در بازار بسیار کم و اغلب غیر قابل فروش هستند.

مشاوران املاک در بنگاه های مسکن افرادی را که این واحدها را خریداری کرده اند و در حال حاضر نیز متقاضی خرید هستند خریداران زیرپوستی معرفی می کنند. چون این گروه از متقاضیان در ظاهر بازار حضور ندارند اما مشخص است بخشی از اندک معاملات خرید مسکن مدیون این گروه از خریداران است. این واقعیت زیرپوستی از آنجا مطرح می شود که کمترین افت معاملات خرید به گروه متراژی 40 تا 60 مترمربع اختصاص دارد و سایر واحدهای مسکونی با افت های سنگین در فروش همراه بوده اند.

در یک ماه گذشته فروش واحدهای بالای 100 مترمربع 80 درصد افت کرده است. این در حالی است که میزان فروش واحدهای کمتر از 60 مترمربع، کاهش 70 درصدی داشته است.بنابراین مشخص است خریداران مسکن عمدتاً به دنبال خرید خانه های کوچک و کم متراژ هستند تا ضعف قدرت خریدشان را از طریق مساحت کمتر به نوعی پوشش دهند.

اما مشکل فعلی بازار به انبار خالی مقابل این خریداران زیرپوستی برمی گردد.

طی پنج سال گذشته بیش از 80 درصد از پروانه هایی که توسط شهرداری تهران برای ساخت مسکن صادر شده است مساحت بیش از 80 تا 90 مترمربع داشته است. طی این پنج سال حدود 400 هزار واحد مسکونی در تهران ساخته شد. از طرفی، عمده همین 20 درصد واحدهای مسکونی ساخته شده در تهران که مساحت کمتر از 80 مترمربع دارند یا فروش رفته اند یا سازندگان آنها قصد فروش این واحدها را ندارند.

نتیجه آن که، در مقابل تقاضای سنگین خرید واحدهای کم متراژ، عرضه این واحدها به شدت پایین و محدود است.در برخی مناطق تهران مشاوران املاک می گویند طی چند هفته گذشته حتی یک مورد فایل فروش واحد کم متراژ هم به آنها اعلام و ارایه نشده است.

این شرایط، وضعیت بازار مسکن را برای سازنده ها و خریداران مسکن به حالت باخت – باخت تبدیل کرده است.

خریداران واحدهای با مساحت کمتر از 60 مترمربع بخاطر نبود واحد فروشی امکان خرید ندارند و در نتیجه بخشی از رکود سنگین معاملات به همین خاطر است. سازنده ها نیز چون که از این گروه مساحتی، طی این سال ها کمتر ساخته اند الان نمی توانند از وجود تقاضا در این بخش از بازار به نفع خود بهره برداری کنند و به قول دلالان، بفروشند!بنابراین ساخت و ساز هم در رکود سنگین قرار دارد.

البته در این میان گفته می شود سازنده هایی که واحد ریزمتراژ آماده شده یا تازه ساخت دارند فعلا از فروش دست کشیده اند تا گرانتر بفروشند! این رفتار درست در مناطقی از سوی این سازنده ها سر می زند که مالکان دیگر حاضر به تخفیف و پایین آوردن قیمت فروش خود پای میز مذاکره در بنگاه هستند.

کارشناسان اقتصاد مسکن رفتار گروه اول (سازنده های خوددار از فروش واحدهای کم متراژ) را حماقت محض عنوان می کنند و درباره پیامد ادامه آن نیز هشدار می دهند.

این کارشناسان تاکید می کنند در ماه های آینده هر چقدر زمان بیشتر می گذرد رکود معاملات خرید مسکن نیز سنگین و غلیظ تر خواهد شد. در آن صورت، قیمت فروش باید بیشتر از سطح فعلی پایین بیاید تا متقاضیان حاضر به خرید بشوند. این توصیه بدان معناست که در ماه های آینده نه تنها انتظاری برای افزایش قیمت وجود ندارد که احتمال کاهش قیمت بیشتر از افزایش دوباره قیمت ها است.

در چنین معادله ای اگر انبار بازار مسکن از واحدهای کوچک و ریزمتراژ با عرضه خانه های کوچک تازه ساز، پر شود بازار فروش مسکن برای سازنده ها رونق می گیرد و به تبع می توانند برای ساخت و سازهای جدید تامین مالی شوند.

سازنده ها باید از دو رخداد کاهشی قیمت مسکن استفاده سریع کنند و لااقل آپارتمان های کم مساحت خود را برای فروش به بازار عرضه کنند.قیمت فروش واحدهای با مساحت 50 مترمربع خیلی کمتر از یک میلیارد تومان است در حالی که متوسط قیمت خانه های فروش رفته در تهران به یک میلیارد و 100 میلیون تومان رسیده است.