بورس ٢۴ : تحلیل گران بازار مسکن در این روزها به سه گروه تقسیم می شوند و هر گروه طرفداران خاص خود را دارند! این گروه بندی بعد از تغییر مسیر رشد قیمت مسکن در تابستان امسال شکل گرفت.مرداد امسال متوسط قیمت هر مترمربع بنای مسکونی در تهران ٣ درصد نسبت به تیر ماه کاهش پیدا کرد. در شهریور ماه نیز متوسط قیمت حدود ٢ درصد دیگر نسبت به شهریور افت کرد تا قیمت مسکن از نزدیک ١۴ میلیون و تومان به سطح ١٢ میلیون و ٩٠٠ هزار تومان بازگشت کند...

بورس 24 : تحلیل گران بازار مسکن در این روزها به سه گروه تقسیم می شوند و هر گروه طرفداران خاص خود را دارند!

این گروه بندی بعد از تغییر مسیر رشد قیمت مسکن در تابستان امسال شکل گرفت.مرداد امسال متوسط قیمت هر مترمربع بنای مسکونی در تهران 3 درصد نسبت به تیر ماه کاهش پیدا کرد. در شهریور ماه نیز متوسط قیمت حدود 2 درصد دیگر نسبت به شهریور افت کرد تا قیمت مسکن از نزدیک 14 میلیون و تومان به سطح 12 میلیون و 900 هزار تومان بازگشت کند.

کاهش قیمت مسکن در کنار افت شدید معاملات خرید و فروش آپارتمان سبب طرح تحلیل های متفاوت و بعضا متناقض در بازار مسکن شده است.

گروه اول از تحلیل گران بازار مسکن انکارکنندگان واقعیت موجود هستند!

این گروه در بازار مسکن این طور شایع پراکنی می کند که قیمت مسکن کاهش پیدا نکرده بلکه تعداد معاملات به قدری کاهش یافته که در حجم کم، وزن بالای واحدهای مسکونی با سن بنای بالای 10 سال باعث شده میانگین قیمت فروش آپارتمان در کل شهر کاهشی جلوه کند!

از نظر این گروه جابجایی وزن سنی واحدهای مسکونی در معاملات خرید از آپارتمان های نوساز به آپارتمان های قدیمی ساز باعث کاهش قیمت معاملات شده است. در واقع گروه اول تحلیگر بازار مسکن اینطور القا می کند که قیمت هیچ آپارتمانی کاهش پیدا نکرده است. در حالت طبیعی قیمت هر مترمربع بنای مسکونی 11 تا 20 سال ساخت حدود 15 درصد ارزان تر از قیمت واحدهای نوساز و کلید نخورده است.

مخالفان کاهش قیمت مسکن به تحلیل گروه اول علاقه مند هستند و سعی می کنند بلندگوی این گروه باشند تا جلوی تداوم کاهش قیمت مسکن گرفته شود.گروه تحلیل گران آن هایی هستند که اعتقاد دارند کاهش قیمت مسکن دور از انتظار نبود و حدود یکسال ادامه پیدا می کند.

این گروه تحلیلی نه چندان غیرواقعی و نه چندان خوش بینانه را مطرح می کند که بر اساس آن برای تعدیل قیمت مسکن بعد از دو سال جهش قیمتی لازم است ، قیمت مسکن ماهانه به میزان کمتر از 5 درصد کاهش پیدا کند.

گروه سوم تحلیلگران نیز به افزایش دوباره قیمت مسکن اعتقاد دارد.

از میان همه این تحلیل ها، اظهارات گروه دوم با حقایق بازار مسکن همخوانی بیشتری دارد. متوسط قیمت مسکن در تهران طی دو سال گذشته بیش از 210 درصد افزایش پیدا کرده است. این میزان رشد قیمتی به زمان میان مدتی نیاز دارد تا اثر آن خنثی شود.کارشناسان گروه دوم مسیر آینده قیمت مسکن را کاهشی البته با شیب خفیف تعبیر می کنند.

تحلیل گروه سوم البته فرضیه محال است.تغییرات قیمت مسکن در تهران طی شهریور امسال نسبت به مرداد ماه به خوبی با تحلیل های گروه دوم قابل توضیح است.

در ماه گذشته متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران 2 درصد نسبت به مرداد افت کرد در حالی که میزان کاهش قیمت در مناطقی از شهر تا 7 برابر میزان کاهش قیمت کل بود. مثلاً در منطقه یک تهران قیمت مسکن 15 درصد کاهش پیدا کرد. منطقه یک منطقه ای است که در دو سال گذشته بیشترین رشد قیمت مسکن را به خود دید. در این منطقه قیمت ها نزدیک به 280 درصد در فاصله سال های ابتدای 96 تا ابتدای 98 افزایش پیدا کرده بود اما در ماه گذشته مترمربعی بیش از 3 میلیون تومان کاهش یافت.

در منطقه 5 نیز قیمت مسکن در ماه گذشته 7 درصد نسبت به ماه قبل از آن افت کرد. قیمت مسکن در شرایطی در منطقه پنج کاهش پیدا کرده که حجم معاملات خرید مسکن در این منطقه در فاصله مرداد تا شهریور 10 درصد رشد کرده است.

رشد معاملات خرید مسکن در منطقه پنج به تعداد بالای واحدهای مسکونی تا 60 مترمربع در این منطقه نسبت به مناطق دیگر شهر مربوط است.

در شرایطی که خریداران مسکن دنبال واحدهای به شدت کم متراژ هستند مناطقی که این واحدها در آن از فراوانی نسبی قابل توجهی برخوردارند، با رشد معاملات مواجه می شوند.

با این حال اگر چه خرید و فروش واحد مسکونی در منطقه پنج برخلاف سایر مناطق شهر از اقبال برخوردار بوده اما قیمت مسکن در آن تا 7 درصد طی یک ماه کاهش پیدا کرده است. کاهش قیمت به رغم رشد معاملات خرید بیانگر قرارگیری بازار مسکن تنها و تنها در یک مسیر آن هم مسیر تورم منفی است.این وضعیت مشخص می کند بدترین حالت برای بازار پاییزی مسکن تثبیت قیمت است و در شرایط عادی باید قیمت ها کاهش یابد.

بازار مسکن تهران در سال 93 نیز بعد از جهش بهاری سال 92 با کاهش قیمت روبرو شد. در سال 94 و 95 نیز قیمت ها حول و حوش مترمربعی 4 میلیون تومان ثابت ماند تا اینکه در سال 96 شروع به رشد کرد.

امسال در پی شروع کاهش قیمت مسکن مناطق گران قیمت و لوکس تهران زودتر از دیگر مناطق از این موج کاهشی اثر می پذیرند. مناطق پایین شهر اما دیرتر با کاهش قیمت همراه می شوند.در مناطق لوکس تهران قیمت میانگین فروش نزدیک 20 میلیون تومان است ، اما در مناطق ارزان قیمت و جنوبی شهر قیمت میانگین بین 5 تا 6 میلیون تومان در مترمربع در نوسان است.