بورس ٢۴ : در روزهای اخیر بحث های پر راز و رمزی در شبکه های مجازی درباره برنامه قیمت سازی برای بازار مسکن مطرح شده و توسط برخی کانال های تلگرامی این خبرها مرتب در حال بازنشر است. این برنامه آنطور که تبلیغ شده به این صورت قرار است عمل کند که در تهران برای مناطق مختلف و احتمالا تا سطح ٣٢٠ محله موجود، سطح قیمت فروش آپارتمان بر حسب مترمربع تعیین می شود و از خریدار و فروشنده خواسته می شود برای انجام معاملات خود از این قیمت ها تبعیت کنند!

بورس 24 : در روزهای اخیر بحث های پر راز و رمزی در شبکه های مجازی درباره برنامه قیمت سازی برای بازار مسکن مطرح شده و توسط برخی کانال های تلگرامی این خبرها مرتب در حال بازنشر است.

این برنامه آنطور که تبلیغ شده به این صورت قرار است عمل کند که در تهران برای مناطق مختلف و احتمالا تا سطح 320 محله موجود، سطح قیمت فروش آپارتمان بر حسب مترمربع تعیین می شود و از خریدار و فروشنده خواسته می شود برای انجام معاملات خود از این قیمت ها تبعیت کنند!

هر چند هنوز از سوی دولت این خبر تایید یا تکذیب نشده است اما قیمت گذاری یا بهتر عنوان شود قیمت سازی برای یک کالا آن هم در بازار مسکن که اوج ناهمگن بودن کالا در این بازار قابل رصد است، نتیجه ای جزء واکنش منفی فروشنده ها و زیرزمینی تر شدن معاملات مسکن به همراه ندارد. در صورت زیرزمینی تر شدن معاملات مسکن، ناامنی فضایی در این بازار برای خریداران تشدید می شود و در این صورت باید منتظر پیچیده تر شدن روند حقوقی خرید مسکن و احتمالاً افزایش تعداد پرونده های اختلافات حقوقی باشیم.

در بحث های تلگرامی پیرامون برنامه کنترل قیمت مسکن، یک موج سازی مشکوک هم وجود دارد؛ برخی افراد به دنبال مطرح کردن برنامه قیمت گذاری برای خرید و فروش آپارتمان از در پیش بودن فصل ریزش قیمت مسکن در معاملات می گویند. چنین تبلیغاتی به نظر می رسد با هدف ایجاد ترس در مالکان برای فروش سریع واحدهای مسکونی باشد.

اگر عرضه مسکن به بازار معاملات از این مسیر افزایش پیدا کند، از بابت این که باعث تعادل بخشی بین جریان عرضه و تقاضا و به تبع، آرام شدن تورم مسکن خواهد شد، اتفاق خوبی است اما چنانچه پشت صحنه این مباحث و خبرها، سوداگران باشند که می خواهند با ایجاد استرس در فروشنده ها، خودشان آپارتمان ها را با قیمت پایین بخرند و در تابستان با فضاسازی دوباره، همین املاک را با قیمت بالا بفروشند، در این صورت خانه اولی ها بازنده حتمی چنین بازی قیمتی خواهند بود.

تابستان سال گذشته که بازار مسکن با التهاب ناشی از افزایش شدید قیمت ارز روبرو بود و سوداگران در این بازار چه در نقش خریدار و چه در نقش فروشنده مانور می دادند، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران بین 6 تا 9 درصد در هر ماه از این فصل افزایش پیدا کرد.

بررسی بورس 24 نشان می دهد : رشد بیش از 5 درصدی قیمت مسکن در یک ماه، رقم قابل توجهی است که هر بار تکرار شود جمعیت زیادی از متقاضیان خرید خانه را از بازار به بیرون می راند.

تجربه دوره های گذشته رکود معاملات مسکن ناشی از خروج خریداران مصرفی از بازار مشخص می کند خریداران مصرفی زمانی که از خرید خانه پشیمان می شوند و از بازار با سرخوردگی خارج می شوند حداقل یک تا یکسال و نیم طول می کشد تا آن ها مجدداً قصد خرید پیدا کنند. این فاصله مدت زمانی است که متقاضیان خود را به لحاظ مالی تجهیز می کنند.

شایعات درباره قیمت گذاری واحدهای مسکونی بیشتر از آنچه برای خریداران مصرفی منفعت و مزیت داشته باشد، برای آن ها تبعات دارد!

این شایعات بلافاصله باعث انصراف فروشنده ها از فروش می شود. در این وضعیت کسری عرضه مسکن در بازار معاملات تشدید خواهد شد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک در واکنش به این شایعات اعلام کرده است: مالکیت در اسلام محترم است و مالکان برابر قانون و مقررات، صاحب اختیار ملک خود هستند و هر طور که تشخیص دهند نسبت به فروش یا عدم فروش آن با قیمت مدنظرشان اقدام می کنند.

مصطفی قلی خسروی در عین حال به تجربه شکست خورده تعیین قیمت در بازار مسکن در دولت های نهم و دهم اشاره می کند و می گوید: در آن زمان مصوبه ای در دولت کلید خورد که بر اساس آن سقف رشد اجاره بها 9 تا 10 درصد تعیین شد. این مصوبه اما اصلا نتوانست در بازار اجاره مسکن تهران و البرز اجرایی شود ضمن آنکه میزان اجاره بها در تهران در آن سال خیلی بیشتر از سقفی که اعلام شده بود، افزایش پیدا کرد.

سال گذشته نیز وزارت راه و شهرسازی مصمم شد برای افزایش اجاره بها سقف 10 تا 15 درصدی تعیین کند. اما بعد از آن که سیگنال ها از درون بازار اجاره و از سمت موجران به دولتی ها رسید، متوجه شدند امکان کنترل دستوری اجاره بهای مسکن وجود ندارد بلکه باید سرمنشا تورم اجاره شناسایی و مورد درمان قرار بگیرد.

کارشناسان اقتصاد مسکن در این باره هشدار می دهند رشد قیمت مسکن در سال 97 با موتور اصلی قیمت دلار اتفاق افتاد. البته کمبود عرضه نیز در این تورم نقش داشت اما ا اثر روانی جهش قیمت دلار در بازار مسکن باعث تحریک سوداگری و همچنین عجله خریداران مصرفی شد و همین اتفاق زمینه قوی برای جهش قیمت مسکن درست کرد.

سال گذشته ماهانه قیمت آپارتمان های فروش رفته در تهران به شکل متوسط 7 درصد افزایش یافت.

کارشناسان درباره اجاره بهای مسکن نیز می گویند رشد اجاره بها در درجه اول به تورم عمومی برمی گردد. موجران متناسب با افزایش هزینه های زندگی خود اجاره بها را افزایش می دهند. تناسب قیمت مسکن و اجاره بها نیز فاکتور بعدی است که در افزایش اجاره بها نقش دارد.

ارزش اجاری ملک معمولاً یک پنجم تا یک ششم ارزش فروش آن ملک است.