بانک ها که برای خودشان اصلا خودمختار شده اند. در رابطه با همین بحث سود بانکی. از یک طرف تلاش بر این است، که سود را پایین بیاورند تا پول ها به چرخه اقتصادی بازگردد...

بورس 24 - طاها حشمتی

مصطفی قلی خسروی چهره شناخته شده ای در حوزه بازار املاک و مسکن است. او کسی است، که نزدیک به نیم قرن تجربه کار و مدیریت و در بنگاه های مسکن را پشت سر گذاشته و سال های طولانی را هم ریاست اتحادیه مشاوران املاک تهران را بر عهده داشته است. خسروی را دوستارانش پدر صنف مشاوران املاک لقب داده اند. رکود چند ساله بازار مسکن و اهمیت داشتن پیش بینی درباره شرایط پیش رو ما را بر آن داشت که برای به سراغ این چهره خوش نام بازار مسکن برویم و او هم با خوش رویی به تمامی سوالاتمان پاسخ داد.

نخستین سوالی که باید از شما بپرسم، این سوال است که بالاخره پس از طی یک دوران طولانی رکود شما وضعیت پیش رو بازار ملک را چگونه می بینید؟ این شرایط فکر مردم را این روزها حسابی مشغول کرده.

خوشبختانه در بنگاه های املاک یک مقدار زنگ خور تلفن ها بالا رفته. تا چند هفته پیش وضع بهتر هم بود، این روزها بازار دوباره یک مقدار عقب نشست. 20 روز پیش اوضاع بهتر هم از این هم شده بود. به هر حال یک سری حرکت های مثبتی شروع شده و من به نتایج این حرکت های مثبت امیدوارم.

منظور شما کاهش نرخ سود بانکی است؟

بله. هم کاهش 3 درصدی نرخ بهره یا کارمزد و هم تغییر برخی مدیران را که در این روزها شاهدیم.

تغییر مدیران به رونق بازارملک کمک می کند؟

مدیرانی که می آیند، انگیزه زیادی برای تغییرات مثبت و به ثمر رساندن کارها دارند. این داستان اخیر تغییر مدیران نتایج خوبی خواهد داشت. شما این موضوع را هم مدنظر داشته باشید که انتخابات مهمی در ایران پیش رو است. برای انتخابات ما تحول بهتری را هم در زمینه مدیران کشور و بانک ها خواهیم داشت. دولت هم دولتی است، که حواسش به خوبی به همه چیز است.

پس شما بانک ها را هم در ایجاد این شرایط مقصر می دانید.

بانک ها که برای خودشان اصلا خودمختار شده اند. در رابطه با همین بحث سود بانکی. از یک طرف تلاش بر این است، که سود را پایین بیاورند تا پول ها به چرخه اقتصادی بازگردد. از آن طرف بانک ها صندوق های ویژه ای برای حساب های ویژه باز کردند تا پول های بالای 500 میلیون تومان مردم را بکشانند در این صندوق ها. بدترین کار به اعتقاد من این است، که مردم خانه و زندگی خود را به فروش رسانده و پول هایشان را در پارکینگ بانک ها قفل کنند. همه می دانند، در خارج از ایران پول مردم در بانک ها آب می شود اما در ایران بر عکس می بینید که پول های مردم در بانک هاست.

شما فکر می کنید، بانک ها رفتار خود را اصلاح کنند بازار ملک و به طبع آن بازارهای دیگر اقتصادی ایران دوباره شاهد رونق خواهند بود؟

موسسه ها و بانک ها، عامل بسیاری از شرایط بانک ها هستند. بانک ها متاسفانه تاکنون هیچ مزیتی برای ملت نداشتند. موضوع بانک ها تازه یک مولفه هست. مولفه های دیگر هم باید حرکت کنند. بانک ها نیز می توانند تاثیر بسزایی داشته باشند. گردش اقتصادی در نهایت به شکوفایی اقتصادی منجر می شود.

هم اکنون بسیاری از فعالان بازارهای اقتصادی امید به رونق دوباره بازار مسکن دارند تا شاهد رونق کار خود باشند. این انتظار دیگر بیش از حد طولانی شده است. واقعا چه باید کرد؟

دولت باید کاری کند. دولت هم اکنون چه می کند برای بازار ملک؟ 174 شغل کلیدی به بازار مسکن وابسته است. روند اقتصادی مسکن می تواند بازار خیلی از شغل ها را تغییر دهد. وقتی که در شرایط امروز وام های مسکن، 100، 150 میلیون تومان است. یک جوان که نمی تواند قدرت خرید داشته باشد. خوب باید وامی با رقم های بالا و قدرت بازگشت پول به بانک به مردم داد. صنعت اجاره هم باید در ایران باید فعال شود، که هنوز فعال نشده. مسکن رونق بگیرد، شاهد حرکت بازارهای دیگر هم خواهیم بود.

خرید خانه در خارج از ایران با وام های بانکی بالا به راحتی ممکن است، بانک ها بیشتر پول خانه را وام می دهند. این شرایط پرداخت وام بانکی را در ایران هم ممکن می بینید؟

قانون وام دهی برای خرید خانه بایستی تغییر کند. دولت می تواند این تغییر را ایجاد کند. بهره بانکی را پایین بیاورند تا پول به چرخه اقتصادی بازگردد. 60 درصد نرخ ملک را بانک ها وام بدهند. کارشناس خبره در بانک ها استخدام کنند. وام 100 تا 150 میلیون تومانی که به درد مردم نمی خورد. در بسیاری از کشورها 80 درصد پول یک خانه را وام می دهند، اما اقساط آن را هم به موقع می گیرند. در صورتی که خریدار نتوانست اقساط را پرداخت کند. خانه حراج شده و به فروش خواهد رسید. در این باره آنها شوخی با کسی ندارند، پول در هر حالتی بایستی به بانک برگردد. بانک های ما اگر این گونه وام بدهند و برای باز پرداخت اقساط هم جدی باشند، این موضوع هم کاملا شدنی است و هم بسیار مفید. جوان ها هم قدرت خرید پیدا می کنند.

شما جهش قیمتی دوباره نرخ مسکن را پیش بینی می کنید؟ مردم این روزها در گفت و گوهای روزمره خود می گویند، پس از چند سال راکد ماندن قیمت ها نرخ مسکن یک جهش قیمتی جدی را به خود خواهد دید.

جهش قیمتی جدی در بازار ملک مطلقا نخواهیم داشت. من این حرف را با قاطعیت می گویم. در بازار ملک ایران پس از انقلاب سه جهش قیمتی جدی اتفاق افتاد. جهش نرخ ملک در سال 68، سال 86 و سال 91. این داستان دیگر تکرار نخواهد شد. اصلا توان مالی مردم به افزایش نرخ سه برابری نرسیده است. مردم دیگر نمی توانند، شما ببینید مستاجرها چقدر زیاد شده اند. جهش نرخ داشته باشیم مردم از کجا پول بیاورند؟ توانش وجود ندارد.

شما چه چشم انداز مثبتی برای بازار ملک پیش بینی می کنید؟

بازار داد و ستد ملک رونق خواهد گرفت. من وزش بادهای مثبتی را در بازار ملک احساس می کنم. این شرایط از نیمه دوم 95 آغاز شده و اصل شکوفایی این بازار در سال 96 خواهد بود. افزایش نرخی هم اگر داشته باشیم بالاتر از نرخ تورم نخواهد بود.

شما به دولت امیدوارید. فکر می کنید، تصمیم گیران اقتصادی دولت می توانند شرایط را برای خروج از رکود فراهم کنند؟

اقتصاد ما هم اکنون بیمار که هیچ، کارش از بحث سرطانی بودن هم گذشته، دریچه رونق بازار ملک هم اگر بسته شده، خود دولت آن را بسته است. رونق اقتصادی هم به رونق بازار مسکن وابسته است. دولت بایستی دوباره این دریچه را باز کند. چاره ای ندارد. دریچه را باز نکند خودش به زودی خواهد باخت.

احساس می شود مردم این روزها کمتر پول خود را برای خرید ویلا هم هزینه می کنند، نظر شما چیست؟

به اعتقاد من کسانی که پول خود را به آنتالیا و آنالیا برای خانه می برند، کم لطفی می کنند. اما به همین افرادی که کم لطفی نمی کنند و در شمال ویلا می سازند. چه امکاناتی می دهیم؟ به برخی از آنها برق هم نمی دهند. به تفرج گاه هایی که مردم برای تعطیلات خود می روند چه توجهی می شود؟ ما اگر به تفرج گاه های خودمان توجه کنیم خیلی چیزها بهتر می شود.

پس مردم امیدوار باشند؟

من برای نیمه دوم سال شرایط بهتری را می بینم. قبل تر هم گفتم دولت چاره ای ندارد، به جز باز کردن در دریچه ای که خودش بسته است. رکود اقتصادی بایستی تمام شود. تنها راه آنها برای بهبود شرایط همین کار است. راه دیگری ندارند.