به عبارت بهتر از مجموع حدود ٨٧٨ میلیارد تومان پیش فروش واحدهای انجام شده در سال های ٩٠ ، ٩١ و ٩٢ حدود ١۵ درصد آن به درآمد فروش تبدیل شده است .به دلیل پیش فروش واحدهای تجاری و مسکونی که طبق آن خریدار درصدی از مبلغ واحد مورد نظر را نقدا پرداخت می کند و الباقی با چک های تا زمان تحویل واحد مورد نظر پرداخت می شود...

صحبت از پدیده شاندیز است.مجموعه ای که در مشهد ،تهران و کیش خبر ساز شده و توانسته نقدینگی زیادی را از جامعه جذب کند.اما سهامداران پدیده و آن هایی که برای خرید سهام یکی از زیرمجموعه های پدیده یعنی شرکت ابنیه این روزها تحریک شده اند،دائما سوال می کنند که در این مجموعه چه خبر است؟تحلیل برتر سعی کرده که به این پرسش ها پاسخ دهد...

در سال 87 با افق دید 100 ساله شهر مشهد که پایتخت معنوی ایران اسلامی و همچنین دومین شهر مذهبی شیعیان جهان است نیاز به ساخت آرمان شهری با تمام امکانات رفاهی شد تا جوابگوی این حجم گردشگر باشد.به علت شلوغی و ازدحام بافت مركزی مشهد تصمیم بر مكان یابی محلی شد كه بعد از مشهد دارای بیشترین آمار ورودی گردشگر باشد .

شاندیز به عنوان یکی از گردشگاه های معروف مشهد كه بعد از مشهد دارای بیشترین آمار ورودی گردشگر است انتخاب شد.جاده مشهد-شاندیز بصورت اتوبانی 4 بانده است و قطار شهری مشهد از نزدیک حرم مطهر شروع شده و تا ابتدای جاده شاندیز امتداد می یابد.

پروژه در سال 88 با طراحی شرکت اتکینز انگلستان وشرکت مهندسی مشاور آتک شروع شد كه شامل :

مــرکز خرید و سرگرمی:

با ۱۶۰۰ فروشگاه بزرگ و کوچک پیست پاتیناژ و آکواریوم ، هایپر مارکت ۱۷۰۰۰ متر مربعی و پارکینگی با ظرفیت 4000 خودرو

مجـتـمـــع اداری

یکی از نیازهای مجموعه های تجاری در کنار همه جذابیت‌ها و کاربری‌های آن، مجموعه‌ای است که محل کار و مدیریت بنگاه های اقتصادی باشد. زیر بنای این مجموعه بالغ بر 32 هزار متر مربع و دارای ۲ بلوک ۷ طبقه می‌باشد. در هر طبقه از این ۲ ساختمان ۱۲ دفتر اداری وجود دارد.

سرویس آپارتمان اقامتی

۶ بلوک که هر بلوک مشتمل بر آپارتمان و سوئیت‌ است ، با رعایت ضوابط و استانداردهای هتل ۵ ستاره. زیر بنای این مجتمع، بالغ بر ۱۸۳٬۰۰۰ متر مربع و واحدهای آن از متراژ ۴۲ متر مربع الی ۳۹۰ متر مربع و دارای ۱۰۷۱ پارکینگ می‌باشد.

شهربازی سرپوشیده

نبــود شهر بازی بـــزرگ، متنوع و درعیــن حــال سرپوشیــده در شهر مشهد ضرورت احــداث چنین کاربردی را ایجاب می کرد.زیر بنای شهر بازی سر پوشیده ۳۰٬۰۰۰ متر مربع می‌باشد.

پـارک آبـــــی

یکی از جذابیت های امروز شهر مشهد پارک های آبی است. پارک آبی مجموعه می تواند پذیرای 3 هزار نـفر مراجعه کننده زن و مرد به صورت همــزمـان در فضـاهـای مستقــــل باشــد. زیـر بنای پـــارک آبی 53 هزار متر مربع می باشـــد.

هتل 5 ستاره

هتل 5 ستـــاره با رعایت بالاترین استانداردهای بین‌المللی دارای ۶۳۷ اتاق و سوئیت در ۳۹ طبقه با ارتفاع 250 متر در حال احداث می باشد. زیر بنای هتل و مجموعه‌های وابستـــه به آن ۲۵۰ هزار متر مربع می‌بـــاشد.

چراسهام پدیده؟

آیا پدیده سود آور است ؟

همزمان با شروع پروژه و درخواست مردم شاندیز سهامداران پدیده شروع به فروش محدود سهام شركت ابنیه و ساختمان شاندیز كه سهامدار و مجری پروژه شاندیز بود كردند.شروع اقبال به سهام پدیده از سال 91 بود ، زمانی که پیشرف در پروژه ها حاصل گردید و پیش فروش واحدهای تجاری و مسکونی آغاز شد.پس از آن سرمایه گذاران شروع به محاسبه سود دارایی های شرکت کردند.

بعد از انتخابات سال 92 با توجه به چشم انداز رفع تحریم ها و عزم مسئولین کشور برای جذب گردشگران خارجی و حجم بالای سفرگردشگران مذهبی از کشورهای حاشیه خلیج فارس به مشهد نگاهی نو به صنعت هتل سازی و زیر ساخت گردشگری شکل گرفت که افزایش تقاضا برای گروه سرمایه گذاری میراث فرهنگی در بورس واستقبال از فعالیت های این شرکت به عنوان تنها شرکت سرمایه گذار در صنعت گردشگری در بازار سرمایه خود گواه این مطلب است. پس از آن بود که پدیده به عنوان یکی از هلدینگ های صنعت گردشگری مورد توجه سرمایه گذاران قرار گرفت.

همزمان با افزایش در خواست خرید سهام شرکت ابنیه و ساختمان پدیده شاندیز و بی اطلاعی خریداران نسبت به این که این شرکت تنها سهامدار پروژه پدیده شاندیز می باشد، صاحبان سهام نسبت به انتقال شرکت بین الملل پدیده شاندیز کیش و شرکت پدیده پارسیان توس به این شرکت اقدام کردند .

شرکت بین الملل پدیده شاندیز کیش كجاست و چه می كند؟

بعد از پیشرفت پروژه شاندیز و توان عمرانی و فنی به وجود آماده شركت تصمیم گرفت تا پروژهای دیگر را تعریف كند و كیش به عنوان دومین مقصد گردشگری ایرانی ها انتخاب شد.

زمینی در جنوب غربی جزیره کیش به مساحت 20 هکتار خریداری و مجوز ساخت 3 برج شامل هتل 5 ستاره - مجتمع بزرگ اقامتی - مراکز همایش و بیزنس سنتر - مرکز بزرگ خرید - اسکله تفریحی - شهربازی سرپوشیده - پارک آبی اخذ شد.قسمت غربی جزیره هیچ پیشرفتی تا قبل از حضور پدیده نداشت. اما پس از شروع پروژه ،قیمت زمین و درخواست برای تعریف پروژه جدید در این بخش از جزیره افزایش پیدا کرد.

آیا باید نگران پدیده بود؟

طرح های پونزی چیست؟

طرح پونزی یک سرمایه گذاری فریبکارانه می باشد. در این ترفند سودهایی که به سرمایه گذاران برگردانده می شود، از بهره های متعارف به طرز غیر عادی بالاتر است. این طرح به جای آن که سودی که از فعالیت اقتصادی واقعی به دست آمده باشد، را به سرمایه گذاران پرداخت کند، از پول خودشان یا از پول دیگر سرمایه گذاران به آن ها سود پرداخت می کند. پایداری و همیشگی بودن سودهایی که این گونه طرح ها در تبلیغات خود اشاره می کنند، فقط در صورت وجود یک جریان زیاد و رو به افزایش پول که توسط سرمایه گذاران ایجادمی شود، می باشد.سرنوشت تمام این گونه شرکت ها محکوم به شکست است، به این دلیل که میزان پول پرداختی شرکت از میزان پولی که به سمت شرکت می رود، بیشتر است.

طرح های پونزی در خلال دهه 90 و زمانی که روسیه بعد از تجزیه اتحاد جماهیر شوروی دچار رکود اقتصادی بود شکل گرفت.در طرح های پونزی سرمایه گذاران با وعده سودهای واهی تشویق به سرمایه گذاری می شدند و هیچ گونه فعالیت تولیدی و خدماتی انجام نمی شود.طرح های پونزی همان شرکت های هرمی هستند که در اواسط دهه 80 شمسی بلای جان اقتصاد ایران شدند.

شباهت پدیده و طرح های پونزی

طرح های پونزی و شرکت های هرمی بر اساس فعالیت اعضای شبکه و ایجاد سودهای واهی در سرمایه گذاری های نامعلوم به عنوان نمونه استخراج طلا صورت می پذیرد.

در حالی که سهامداران شرکت ابنیه و ساختمان پدیده ، در 18 ماه اول سرمایه گذاری نسبت به بقیه بازار ها سود چندانی کسب نکردند. رشد ارزش سهام شرکت از زمانی شروع شد که پروژه پدیده شاندیز شروع به شکل گرفتن کرد و سرعت اجرای پروژه و همچنین طرح های جدید شرکت در کیش و سایر شهرها باعث افزایش تقاضا و قیمت سهام شد.در طرح های پونزی پول سهامدار جدید به عنوان سود به سهامدار قبلی پرداخت می شود اما در شرکت پدیده سهامدار عمده پس از فروش سهام منافع حاصل را در پروژه سرمایه گذاری می کند که خود باعث پیشرفت کار و ارزش افزوده پروژه می شود.

استراتژی های پدیده

یكی از استراتژی های پدیده سرمایه گذاری در زمین های بکر و مکان یابی محل هایی است که کسی سرمایه گذاری نکرده باشد با این تفکر بهای تمام شده زمین که امروز یکی از بخش های مهم قیمت تمام شده ساختمان است کاهش می یابد.در پروژه شاندیز شركت با سكوت خبری شروع به خرید قطعات زیادی زمین كرد و پس از تمام خرید مكان و طرح پروژه اعلام عمومی شد.

در پروژه کیش قسمت غربی جزیره هیچ پیشرفتی تا قبل از حضور پدیده نداشت اما پس از شروع پروژه قیمت زمین و درخواست برای تعریف پروژه جدید در این بخش جزیره افزایش پیدا کرد.

اما آنچه برای بسیاری از سهامداران و خوانندگان خبرهای "پدیده" حائز اهمیت می باشد پرداختن به ابهامات مالی این مجموعه و بیان آن هاست. بنابراین در این گزارش به نکاتی قابل تامل درباره اطلاعات مالی شرکت پدیده شاندیز و ابهامات آن می پردازیم.

شرکت توسعه بین المللی صنعت گردشگری پدیده شاندیز و شرکت های تابعه

بعد از بررسی زیر مجموعه های شرکت توسعه بین المللی صنعت گردشگری پدیده ،این نكته مشخص می شود كه نزدیک به 85 درصد شرکت ابنیه و ساختمان پدیده که مهمترین و اصلی ترین شرکت تابع توسعه بین الملل می باشد، دراختیار این شركت است که در راستای سیاست هیئت مدیره مبنی بر مشارکت عموم مردم در اجرای پروژه های این شرکت و همچنین تقاضای سرمایه گذاران برای خرید سهام این شرکت ، نزدیک به 15 درصد سهام شرکت ابنیه و ساختمان به صورت عرضه تدریجی در اختیار عموم قرار گرفت تا مالکیت 100 درصدی توسعه بین المللی صنعت پدیده از شرکت ابنیه و ساختمان پدیده شاندیز به 85 درصد تقلیل یابد.

نکته مهم و قابل تامل در رابطه با عرضه شرکت ابنیه و ساختمان پدیده توسط شرکت مادر یعنی همان شرکت توسعه بین الملل ، این می باشد که این میزان 15 درصدی در حال حاضر افزایش نمی یابد  و تناسب به تقاضای عمومی و تصمیم هیئت مدیره افزایش خواهد یافت که البته افزایش چندانی نخواهد بود و میزان شناوری سهم به تقاضای عمومی در مشارکت پروژه ها بستگی دارد.


شرکت ابنیه و ساختمان شاندیز

این شرکت که در واقع اصلی ترین زیرمجموعه "پدیده" می باشد همان مجموعه ای است که سهامدار پروژه شاندیز، پدیده کیش و پدیده پارسیان می باشد و سهام این شرکت توسط شرکت مادر یا همان شرکت توسعه بین المللی پدیده عرضه شده است.

شركت ابنیه و ساختمان که در سال 88 شروع به فعالیت کرد در حال حاضر با سرمایه ای معادل 150 میلیارد ریالی مشغول به كاراست که البته این شرکت اخیراً با افزایش سرمایه 25 درصدی ، دارای سرمایه 187 میلیارد ریالی گردیده است، افزایش سرمایه ای که به صورت جایزه به سهامداران شرکت ابنیه و ساختمان تعلق گرفت.

این شركت در حال حاضر مرکز خرید ، تعطیلات و سرگرمی پدیده شاندیز را به عنوان یکی از پروژه های اصلی و مهم خود افتتاح كرده است . افتتاح این بخش از پروژه ی پدیده شاندیز در زمان مقرر توانسته جوابگوی بسیاری از ابهامات و شایعات پیرامون شرکت پدیده و سهام آن باشد. در کنار پروژه ی پدیده شاندیز، پروژه کیش شرکت ابنیه و ساختمان پدیده نیز در مراحل عملیاتی قرار گرفته است.

وضعیت عملیاتی


با توجه به جدول فوق، درآمد فروش شرکت ابنیه و ساختمان پدیده شاندیز در سال 91 و 92 از محل فروش واحدهای تجاری، اقامتی و هتل ها بوده است. این درآمدها از محل تنها پروژه ی پدیده شاندیز بوده که با پیشرفت پروژه و نیز اضافه شدن سایر پروژه های این شرکت ، افزایش و تعدیل قابل چشمگیری داشته است.

توجه به یک نکته

به طور معقول حاشیه سود یک صنعت؛ حال چه آن صنعت گروه ساختمان باشد و چه گروه های دیگر؛ میانگین حاشیه سود مشخص و ثابتی دارد اما با توجه به اطلاعات مالی ارایه شده از شرکت ابنیه و ساختمان پدیده شاندیز گویا این قاعده استثناهایی هم می تواند داشته باشد.

در جدول ذیل کلیه شرکت های ساختمانی که موضوع فعالیت آن ها ساخت واحدهای تجاری و مسکونی است و عمده درآمد آن ها از محل فروش این واحدها ست آورده شده است.


همان گونه که پیداست حاشیه سود عملیاتی شرکت ابنیه و ساختمان پدیده شاندیز با بزرگترین شرکت ساختمانی این گروه یعنی "ثاخت" تقریبا برابر بوده در حالی که نسبت بهای تمام شده به فروش ابنیه و ساختمان حدود نصف شرکت بین المللی توسعه ساختمان می باشد.

نکته ای که در این میان می تواند سوال هر خواننده ای را برانگیزد این است که شرکت ابنیه و ساختمان پدیده شاندیز چه ساز و کار و الگویی برای کاهش بهای تمام شده واحد های ساخته شده خود به کار می برد؟یکی از استراتژی های پدیده سرمایه گذاری در زمین های بکر و مکان یابی محل هایی است که کسی سرمایه گذاری نکرده باشد با این تفکر بهای تمام شده زمین که امروز یکی از بخش های مهم قیمت تمام شده ساختمان است کاهش می یابد .

همان طور که گفته شد؛پروژه کیش این شرکت خود گویای این مطلب است زیرا قسمت غربی جزیره هیچ پیشرفتی تا قبل از حضور این شرکت نداشت اما پس از شروع پروژه قیمت زمین و درخواست برای تعریف پروژه جدید در این بخش جزیره افزایش پیدا کرد.

تغییر کاربری زمین ها:

سال 85 در ابتدای دولت نهم با رویكرد استقلال استانها اختیارات شورای عالی شهر سازی به استانداری ها تنفیذ اختیار شد. شركت پدیده نیزدر سال 87 با همین رویكرد مجوز های پروژه شاندیز را از استانداری خراسان رضوی و شهرداری شاندیز اخذ كرد وتغییر كاربری زمین ها از كشاورزی به مسكونی و تجاری انجام شد.همچنین تمامی پروژه ها مجوز شهرداری را اخذ نمودند .

شبهات پیش آماده در مورد مجوز ها و كاربری زمین های پروژه پدیده شاندیز هم بعد از آن پیش آمد كه این مصوبه (تنفیذ اختیار به استانداری ها ) در سال 90 توسط دیوان عدالت اداری لغو گشت و جهاد كشاورزی مدعی كاربری كشاورزی زمین ها شد كه پس از ارجاع به دادگاه حكم تبرئه پدیده صادر شد.

پیش دریافت ها



همان طور که از جدول فوق پیداست شرکت ابنیه ساختمان در سال 90 مبلغ 101 میلیارد تومان پیش فروش واحدهای تجاری و اقامتی و هتل داشته که در آن سال هیچ یک از آن ها به درآمد فروش تبدیل نشده است حال آن که در سال 92 مبلغ پیش دریافت ها از بابت پیش فروش واحد های تجاری ، اقامتی و هتل به مبلغ 304 میلیارد تومان رسیده که تنها حدود 48 میلیارد تومان آن به عنوان درآمد فروش شناسایی شده و در سال 92 نیز رقم پیش دریافت ها به 473 میلیارد تومان رسیده که از این میزان تنها 82 میلیارد تومان به درآمد فروش تبدیل شده است.

به عبارت بهتر از مجموع حدود 878 میلیارد تومان پیش فروش واحدهای انجام شده در سال های 90 ، 91 و 92 حدود 15 درصد آن به درآمد فروش تبدیل شده است .به دلیل پیش فروش واحدهای تجاری و مسکونی که طبق آن خریدار درصدی از مبلغ واحد مورد نظر را نقدا پرداخت می کند و الباقی با چک های تا زمان تحویل واحد مورد نظر پرداخت می شود .

این اسناد در حساب پیش دریافت ها عمل می شود تا پس از وصول شدن به حساب درآمد منتقل گردد.

ابهامی دیگر در صورت های مالی

با بررسی صورت های مالی(یادداشت 2-22) در قسمت فروش واحدهای تجاری ،مسكونی و اقامتی و هتل این نكته مشخص می شود كه شركت قیمتهای پیش فروش را قیمت تمام شده در نظر گرفته اما قیمت های كنونی با توجه به دوران ركود مسكن اختلاف فاحشی با اعداد اعلام شده توسط شركت دارد.


در صورت های مالی هیچ اشاره ای به قیمت واحدهای اداری مجموعه نشده است.